学区房的神话

学区房的不败“神话”其实已经延续了有一些年头了,在最近的一波一线城市房价的疯狂上涨中,学区房再度充当了龙头老大,并且在两会记者提问环节,成为了被记者用来“围堵”教育部长的一个话题。

支撑天价学区房不断上涨还能持续换手的原因是什么呢?是否学区房的神话能永远延续下去?其实仔细分析学区房背后的买卖逻辑就会发现这个问题并不难回答。

学区房最主要的使用价值,或者类似上面所贴每平米45万元的标价所标的的,其实早就不是居住功能,而是“学区”所代表的上名小学的名额。也就是说平米单价是没有参考价值的,总价标定的就是这个“上学名额”的价值,所以不管是13平米还是20平米,假如这个学位的价值是600万(我们假定13平米的房子对于购买者而已基本已经没有居住价值了),那么两个房子都卖600万也是没有问题的。
这是学区房价格的第一条逻辑,在学区房的概念刚刚出现的时候,这条逻辑是没有任何问题的,但是当一个学位卖到600万的时候,我们不禁要问,从市场的角度看实验二小的名额真得就值600万元这么多么?媒体曾经曝光过倪萍的儿子所上的北京加拿大国际学校,一年学费也不过17万,陈凯歌的儿子曾就读的北京哈罗国际学校也不过20万一年的学费。600万拿出一半已经可以在这些顶级国际学校从幼儿园上到高中了。所以这条逻辑在学区房的房价冲到新高之后已经无法继续成立了。

于是引出了第二条逻辑,那就是学区房的投资价值。对于很多商品来说,存在一个折旧的问题,比如二手车,它的价值肯定会比新车打一些折扣。二手旧房同样在大多数情况下也比同一地区的二手新房来得便宜一些(一手新房因为期房折价和政策调控的原因,不在讨论范围)。但是对于学区房来说有一个很有意思的特性,就是它的主要使用价值(学位)是不会因为被使用而贬值的,这使得它具有了某种“硬通货”的属性。类似于股票和贵重金属(股票的内在价值不会因为交易次数的增多而发生改变),于是学区房也就成了一个极佳的投资品。这意味着你完全可以今天以600万买一个学位,然后过10年等小孩上完学之后,再以一个更高的价格卖出去,那么你最后的收益就是一个学位(免费)+售卖的差价,唯一的代价就是600万的现金流被占用了一段时间而已(如果利用贷款做杠杆,代价更小,收益更高)。

反过来看,由于这第二条逻辑,导致学区房的估值逻辑就变成了:只要买得起就一定要买,而多少价格其实并不重要,并且尽量使用杠杆。因为学位已经变成免费了,而未来一定上涨的预期导致这笔交易还将获取一笔投资的收益。反应快的朋友一定已经发现了,这个其实就是一个经典的博傻游戏(或者叫庞氏骗局)。学区房的这种投资属性,按照第二条逻辑也必然使它迟早进入这个游戏的轨道中去,这是学区房从诞生的那一刻起就必然要面对的命运(哪怕当时附带的学位价格比国际学校还低很多,哪怕很多人当时还没意识到这一点)。而我们现在看到的天价学区房现象其实恰恰是是在这个游戏中学区房完全褪去了使用属性,露出其本质的表现。

而历史上所有的博傻游戏都是会被终结的,因为击鼓传花的筹码不可能无限上涨,终结游戏的条件就是当学区房贵到无论如何使用杠杆,都没有足够的人来接盘的时候。当然这是终极条件,事实上一般地在远未到达终极条件之前大部分的博傻游戏都会提前结束。对于学区房而言,只要类似“多校划片”之类的政策出台,打破了学区房的“硬通货”属性,泡沫便会提前破裂。这一天也许会比想象得更早到来(已经买了学区房的朋友不要打我……只要泡沫一天没破,价格应该还是会持续上涨,理论上这种交易永远都可能获利)

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