房价快速上涨的直接动因

房价是近几年的热门话题,尤其在一线城市,在北京,经过这么多年的飞速增长之后,在工作的同事中成了一个经常绕不过去的词汇。自住、投资、改善……许多人已经放弃了股票、基金等其他投资手段,把所有的余钱都投入到房市中。

那么房价究竟为什么会长期增长呢?如今的价格是否存在泡沫?快速地增长还会持续多久?

房价增长的原因从宏观的层面来看,主要是因为国家经济的快速发展、城市化进程的加速、以及生育高峰期带来的人口红利。国家经济的快速发展带来了越来越多的货币供应,相应的土地作为不可再生的稀缺资源,具有一定的硬通货属性,供给有限,需求方的购买力却在不断增长,其价格自然水涨船高。城市化进程的加速,尤其像北京这样08年前后借着奥运会的刺激中心城区迅速地从3、4环向5、6环扩张,大饼几乎摊大了一倍,大量的新增就业机会,外来人口的迅速涌入带来大量的新增住房需求。而生育高峰期的人口自然增长也是一个新增需求的重要来源。理论上只要以上三个宏观因素不改变,那么房价增长的趋势就不会逆转。

而从微观的角度来看,房价快速上涨的直接动因是什么呢?仔细分析以后会发现,其实很简单,就是贷款的杠杆作用。举个例子,比如你手头有30万元现金,现在有一套100万元的新房,按照国家最新的首套房贷款政策,你可以用30万元付首付,再贷款70万元,就可以购得这套新房。假设两年后房价涨了30%,这时候你把这套房子以130万元的价格卖掉,付清了贷款,扣掉当年的首付,净赚了30万元(这里忽略较低的贷款利息),这30万元现金在两年内的实际增值是100%。于是你现在手上有了60万的现金,两年前你只能负担得起100万的房子,而两年后你可以付清200万元房子的首付了(假设还贷能力还跟得上的情况下)。如果两年前以30万元买房的人数是x,那么两年后200万元房子的需求量就会直接增加大约x的量级。这意味着如果200万元以下价位的房子的供应量没有增加,或者增加量小于这个x,那么就会有许多原来定价远远低于200万元的房子往200万元的价格方向增长,最大的增长幅度将是100%(即你的房价虽然涨了,但是你对房子的购买力并没有实际增加,这是受限于房子的实际供给的)。从另一个角度看,贷款买房和之前全款买房的区别在于,它降低了购房者的资金门槛,这意味着在供给量不变的情况下,需求量的大大增加,按照基本的市场经济理论,当需求增长大大大于供给增长的情况下,商品的定价自然会升高。(例如,原来只能全款购房的时候,只有5000套房子,定价都在30万以上,允许贷款购房以后,房子总数不变,但是付得起30万的人也变多了,最后实际价格只能抬高到首付30万,全款100万,来重新达到供需平衡,当然过度的供需不平衡以及房价地价上涨的现状和预期会导致政府批地开发商开发的积极性增加,一定程度上会增加房子的供给,所以最后的价格肯定是低于100万的,但是也绝对要比30万高很多,毕竟房子的供给曲线是比较刚性的)

所以这个模型其实很清晰,假设房价增长的比例为x,首套房首付比例为y,那么购买首套房之后购买下一套房的人群的购买力增加量为z,则有x/y>z>x,而这个z就决定了下一波房价的实际增长量,所以我们可以看到,当y越小的时候,房价滚雪球的速度就会越快,而只要y<1,房价就有正反馈,加速度不断增长的动力。

那么是不是只要信贷政策存在,这个雪球就会不断滚下去呢?细心的人应该也看出来了,这个模型其实忽略了一些细节。比如不同人群的购房定位。首套房最大的需求群体一般称为“刚需”,而卖掉首套房,买第二套房的一般是改善型需求。这里还没考虑到大批投资的需求。所以正常来看房价的定价应该是在不同层级进行的。z决定的其实是下一个层级的房价增长量。即一般购房者在置换的时候考虑的应该是更好的房子,而不是和原来的房子同档次的对象。所以这个链条要持续传递下去,需要一个条件,就是第0个层级(刚需层级)需要不停地有人接盘。而刚需接盘的情况也分几种,一种是刚需购买力的持续提升,这其实是和宏观条件中的国家经济的发展紧密相关的。还有一种是原刚需盘升级,更远郊区的新盘成为新的刚需盘。这在北京这几年城市的发展中表现得特别明显,几年的时间“郊区”的概念从四环到五环到六环,相应的刚需看盘的首选低于也逐渐外扩,在这个期间刚需本身的购买力并没有上升很多,但是原来的刚需盘则逐渐升级变成了改善型或者更高级别的房子,这样的例子可以找到很多,比如上地东里、比如回龙观。以上考虑的是刚需的购买能力,还要考虑的是持续不断的刚需数量的补充,这一点与宏观因素里的城市化进程和人口自然增长相对应。

所以综合来说,结论就是:只要刚需的数量和购买力能保持持续的增速,那么在信贷杠杆的作用下,房价会持续不断地加速度向上增长,这里增长最快的将是在刚需盘之上,奢侈性住房(考虑到还贷能力不会无限增长)之下的改善性住房(这里包括从刚需升级到改善型的房子)。而在信贷政策不变的情况下,刚需的补充一旦放缓或停止,就会导致房价上涨的速度迅速降低一个档次。首套房首付的比例将极大影响房价的涨幅,而贷款的利率将影响到涨幅最大的那一批房子的覆盖面(利率其实还是从还贷能力最终影响实际的首付比例),同样的税费在二手房交易中占首付的比例较大,提高税费确实可以起到降低房价增速的作用,但是不会使房子的增速停止。而提高二套房首付比例确实能有效抑制房价的过快增长,但是同样也只是能减速而不能让增长的势头逆转。

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6 Responses to 房价快速上涨的直接动因

  1. Solrex says:

    内容错乱重复,你喝多了吧。

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